Fundimmo : repères utiles avant d’investir
Fundimmo peut avoir du sens si vous cherchez du rendement sur des durées courtes à moyennes, mais uniquement en acceptant un risque de retards et une illiquidité bien réels. Le bon réflexe consiste à juger la plateforme sur trois axes concrets : ce que vous financez (dette obligataire), ce qui est déjà arrivé (retards, procédures), et ce que la documentation vous laisse vraiment vérifier.
Fundimmo est une plateforme de crowdfunding immobilier, historiquement orientée vers la promotion immobilière, avec un modèle majoritairement en dette via obligations, à distinguer d’un investissement en immobilier fractionné ou SCPI. En pratique, vous prêtez à une opération immobilière et vous êtes rémunéré par des intérêts, avec un remboursement lié au calendrier réel du projet.
Le ticket d’entrée est indiqué « À partir de 1 000 € ». Côté promesse, plusieurs formulations coexistent : rendements « entre 9 et 12% » sur « 6 à 36 mois », mais aussi « 7 à 12% », un taux d’intérêt moyen 9,3% et un rendement cible moyen 10,4%. Le point à vérifier en premier : de quel indicateur il s’agit (cible, intérêt, réalisé) et sur quelles périodes.
Ce que signifie vraiment le « TRI historique 8,11% »
Fundimmo met en avant un TRI historique 8,11%. Dans les faits, le TRI est un indicateur de rendement annualisé qui tient compte du temps, donc sensible aux retards. Autrement dit, un projet qui rembourse plus tard que prévu peut afficher un taux facial attractif, tout en dégradant le TRI.
« Sur une plateforme obligataire, le rendement affiché n’est utile que si vous savez ce qui se passe en cas de prorogation: intérêts maintenus, pénalités, ou simple attente. »
Stabilité et transparence : les signaux à recouper
Du côté de la fiabilité institutionnelle, plusieurs éléments demandent une lecture attentive : une chronologie citée tantôt en 2014, tantôt en 2015, et une activité évoquée « depuis 2016 ». L’actionnariat mentionne une prise de contrôle majoritaire en 2019 à hauteur de 60% par Foncière Atland. Des départs de fondateurs sont également indiqués en 2021 et 2022, ce qui pose une question simple : qui pilote et comment se maintient la continuité opérationnelle.
Sur le cadre réglementaire, l’agrément PSFP n° FP-2023-18 est mentionné. Avant d’aller plus loin, vérifiez ce numéro dans les registres de l’Autorité des marchés financiers et comparez-le aux documents fournis par opération.
Retards et procédures : ce que cela implique vraiment
Le point sensible, ce sont les retards et le recouvrement. Les données disponibles évoquent 30 projets en retard de moins de 6 mois et 37 projets en retard de plus de 6 mois, dont 17 liés à 2020 et 9 liés à 2021. S’ajoutent 25 procédures collectives en cours, avec un nominal restant lié aux procédures de 15,8 M€ et des intérêts restant à verser de 5,8 M€.
- Capital remboursé : 69,2%.
- Répartition en montant : retard < 6 mois 19,8%*, retard > 6 mois 36,2%*, défaut 22,6%*, perte 0,0%**.
- Point de contrôle : demander la définition exacte derrière les astérisques et la méthode de calcul.
Tableau de lecture des performances par année
| Année | Projets | TRI | Durée (mois) | Retards |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 96 | 6,54% | 27,39 | 26 |
| 2022 | 98 | 8,26% | 24,11 | 30 |
| 2023 | 49 | 10,31% | 18,80 | 0 |
| 2024 | 21 | 9,68% | 13,85 | 0 |
À ne pas sous-estimer : la rupture 2021-2022 avec des durées qui montent, puis 2023-2024 avec une activité qui baisse. Pour éviter une lecture trompeuse, il faut aussi comprendre ce que recouvre « retard 0 » quand des projets sont encore en cours ou pas à maturité.
Votre check-list avant de cliquer sur « investir »
Une fois sur une fiche projet, la vraie question n’est pas seulement le taux, mais la mécanique en cas d’aléa. J’ai déjà vu des investisseurs découvrir après coup que la prorogation était possible, sans avoir identifié la clause au départ : c’est souvent là que les problèmes commencent.
- Clause de prorogation : durée possible (des prolongations de 6 à 12 mois sont évoquées) et intérêts pendant le retard.
- Garanties : type (hypothèque, nantissement, caution), rang et assiette exacte.
- Reporting : fréquence, clarté, cohérence avec les chiffres globaux annoncés.
Enfin, gardez une discipline de portefeuille : avec un minimum « à partir de 1 000 € » par opération, l’enjeu est de dimensionner chaque ligne en acceptant que certains dossiers puissent s’étirer, surtout si vous investissez sur des millésimes exposés aux retards.
