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Facturer l’électricité à son locataire : ce qui est légal, ce qui est risqué, et comment sécuriser

Par Camille Le Roy 5 juillet 2026

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Oui, vous pouvez faire payer l’électricité à votre locataire, mais pas n’importe comment. Dans une location « classique », le principe le plus sûr est simple : le locataire souscrit son contrat d’électricité à son nom et règle directement sa consommation. Dès que vous gardez l’abonnement à votre nom et que vous « refacturez », le cadre devient plus strict et le risque de contestation augmente.

Comprendre ce que vous payez réellement : consommation privative ou parties communes

Le point à vérifier en premier, c’est de quoi on parle. L’électricité des parties communes (éclairage d’un couloir, d’un local commun) n’a pas le même traitement que l’électricité privative consommée dans le logement.

Dans les faits, la consommation privative d’électricité n’est pas une charge récupérable par défaut au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987. Autrement dit, en location nue ou meublée « standard », vous n’êtes pas censé ajouter la facture d’électricité du logement dans les charges comme si c’était automatique.

La conséquence pratique, c’est que la solution la plus propre est souvent d’organiser une situation où le locataire est autonome : il choisit son fournisseur, ouvre son contrat et paie ses factures. Techniquement, cela passe par un compteur (souvent Linky) et des identifiants PDL ou PRM, gérés par Enedis (ou une ELD en régie locale).

Refacturation, revente, rétrocession : le cadre est plus strict qu’il n’y paraît

Du côté du droit de l’énergie, le sujet n’est pas seulement « qui paie », mais aussi « qui vend ». Le choix du fournisseur par le consommateur est posé par le Code de l’énergie, notamment l’article L331-1 (avec une mention de L133-1 souvent reprise sur ce sujet). Cette logique s’inscrit dans l’ouverture du marché en 2007.

En parallèle, il existe une interdiction de principe pour un client final de revendre ou de rétrocéder l’électricité, sauf autorisation écrite du concessionnaire. Ce point est généralement rattaché au décret du 23 décembre 1994 (cahier des charges type de concession) et à l’article R333-1 du Code de l’énergie, et rappelle une recommandation du Médiateur national de l’énergie (recommandation n°2013-0861) allant dans le même sens.

Ce que cela implique vraiment pour un bailleur : si vous conservez un abonnement à votre nom et que vous demandez ensuite au locataire de vous rembourser « sa » consommation, vous devez éviter tout mécanisme qui ressemble à une revente (notamment une marge ou une majoration). Et surtout, vous devez construire un dispositif lisible, traçable et cohérent avec le bail.

Ce que la jurisprudence a rendu très concret pour les baux

À ne pas sous-estimer : une clause de bail qui prévoit la refacturation d’électricité peut être annulée. On retrouve aussi des décisions de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 (pourvois n°12-18168 et n°12-24.795), utilisées comme repère sur ce risque de nullité.

Le détail qui protège, c’est de comprendre une nuance importante à garder en tête : même si la clause est fragilisée, le locataire peut rester redevable de la valeur de l’électricité effectivement consommée selon une logique d’enrichissement sans cause. En pratique, cela veut dire qu’une mauvaise rédaction ne vous condamne pas forcément à tout perdre, mais elle rend la récupération plus lente, plus discutable et plus conflictuelle.

J’ai déjà vu un bailleur se retrouver bloqué non pas sur le fond, mais sur la preuve : pas d’index d’entrée, pas de calcul clair, et une demande tardive. C’est souvent là que les problèmes commencent, parce que le locataire ne comprend pas d’où viennent les montants et conteste la méthode autant que la somme.

Décider rapidement : dans votre cas, quelle option est la plus défendable ?

Avant d’aller plus loin, posez-vous quatre questions simples. Elles permettent d’éviter de choisir une « solution pratique » qui devient ensuite un litige de charges.

Le locataire peut-il ouvrir un contrat à son nom ? Si vous avez un compteur individuel avec PRM/PDL, c’est le cas le plus simple.
Quel type de location signez-vous ? Nu, meublé, mobilité, saisonnier : les marges de manœuvre ne sont pas les mêmes, notamment pour le forfait.
Y a-t-il colocation ou occupation partagée ? Un compteur unique et plusieurs occupants imposent une méthode de répartition.
Avez-vous un schéma de comptage et des preuves solides ? Sans mesure fiable et sans justificatifs, la contestation est presque mécanique.

Option n°1 (la plus simple) : le locataire souscrit son contrat d’électricité

Pour un bailleur, c’est le scénario qui sécurise le mieux la conformité et la relation. Le locataire choisit son fournisseur, met le contrat à son nom et paie directement. Vous ne refacturez rien, donc vous ne vous exposez ni à une clause fragile ni à une discussion sur une « revente ».

Le point de contrôle, c’est l’identifiant PRM/PDL et l’existence d’un compteur individualisé. Et, côté organisation, un délai pratique revient souvent : demander l’ouverture du contrat environ 15 jours avant l’emménagement. C’est un conseil opérationnel qui évite les situations où le logement est occupé alors que personne n’a ouvert le compteur.

Le bon réflexe : relevez les index à l’entrée et à la sortie si vous avez accès à l’information, et gardez une trace (des photos sont utiles). Vous ne vous en servez pas pour refacturer, mais cela protège en cas de désaccord sur une période de bascule entre deux occupants.

Option n°2: forfait de charges (surtout en meublé) quand vous voulez du simple

Le forfait, c’est un montant fixe prévu au bail. L’idée centrale reste simple : pas de régularisation pendant la durée du bail. C’est confortable en gestion, surtout si vous avez une rotation élevée, et c’est une option souvent associée au meublé.

Mais le risque classique, c’est le forfait « manifestement excessif ». Si le montant est jugé disproportionné, il peut être contesté, avec remboursement du trop-perçu. On croise aussi des exemples de montants (par exemple 45 euros, 80 euros, 100 euros par mois) qui montrent bien le point sensible : dès que le forfait grimpe, la question de la justification revient vite sur la table.

Le point à trancher est donc la proportion. Vous ne cherchez pas à « gagner » sur l’énergie, vous cherchez à lisser. Et vous devez être clair sur ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas.

Option n°3: provision sur charges et régularisation annuelle, avec un calendrier strict

Si vous choisissez la provision, vous avancez un montant mensuel, puis vous régularisez. Cette option demande de la discipline, mais elle est très cadrée par des obligations de transparence que cela se rattache ? l?article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Le cadre pratique à respecter est précis. La régularisation doit avoir lieu au moins une fois par an. Et vous devez envoyer un mois avant cette régularisation un décompte qui détaille les charges par nature et explique la répartition. Après l’envoi, les justificatifs doivent être mis à disposition pendant 6 mois.

À ne pas sous-estimer : la prescription de 3 ans pour réclamer des impayés de charges. Cela ne vous invite pas à attendre, au contraire. Plus vous tardez, plus vous vous exposez à une contestation sur la méthode, et plus la somme devient difficile à faire accepter même si elle est due.

Option n°4: facturer « au réel » au prix coûtant, uniquement si votre dossier tient debout

Le terme « au réel » est souvent utilisé trop vite. Pour être défendable, il faut au minimum un dispositif de mesure (compteur individuel, ou sous-compteur pertinent), des relevés traçables, et une transparence totale sur le calcul.

Le bon niveau de preuve ressemble à un petit dossier : factures du fournisseur, périodes exactes, méthode de répartition, relevés d’entrée et de sortie, et idéalement des photos d’index. Et un point non négociable à garder en tête : pas de marge, vous restez au prix coûtant, sauf hypothèse d’une autorisation formelle de revente.

Le point sensible reste la rédaction au bail. Une clause de refacturation peut être annulée (jurisprudence du 2 octobre 2013), ce qui ne vous interdit pas de demander le remboursement d’une consommation prouvée, mais fragilise votre base contractuelle. Si vous êtes dans un montage où vous n’avez pas le choix (compteur unique, impossibilité d’individualiser), la priorité devient : méthode claire, documents, et absence de tout « frais » qui s’apparente à une revente.

Tableau pratique : quelle méthode choisir selon votre configuration

Situation	Option la plus sûre	Ce que vous devez écrire ou fournir	Risque si vous faites « à peu près »
Compteur individuel, PRM/PDL disponible	Contrat d’électricité au nom du locataire	Coordination ouverture, idéalement 15 jours avant, traces d’index	Conflit de bascule si pas de relevé d’entrée-sortie
Location meublée	Forfait de charges (si proportionné)	Montant au bail, inclusions, exclusions, absence de régularisation	Contestations si forfait manifestement excessif
Charges avancées par le bailleur	Provision + régularisation annuelle	Décompte 1 mois avant, justificatifs 6 mois, régularisation au moins 1 fois/an	Rappel mal documenté, litige sur la répartition
Compteur unique, répartition nécessaire	Répartition au prix coûtant avec mesure et justificatifs	Relevés, factures, calcul, pas de marge, clause prudente	Assimilation à une revente, clause fragilisée, récupération compliquée

Cas qui piègent souvent les bailleurs : colocation, compteur unique, chambre chez l’habitant

Avec une colocation, la difficulté n’est pas seulement le paiement, c’est la répartition. Il faut distinguer contrat unique et baux individuels, et insiste sur la transparence. Si le compteur est unique, vous avez besoin soit d’une clé de répartition, soit de compteurs divisionnaires pour objectiver.

Si vous êtes dans une occupation partagée avec le bailleur (chambre chez l’habitant, partie du logement occupée), la logique du corpus est prudente : une participation peut se concevoir quand l’individualisation est impossible, mais l’approche doit rester équitable et documentée — comme dans d’autres occupations « hybrides » où il faut un cadre clair (par exemple lorsqu’on habite la maison d’un parent en EHPAD). Là encore, le vrai carburant du dossier, ce sont les relevés et les justificatifs, pas une phrase vague dans le bail.

Sur le plan technique, on évoque aussi des sous-compteurs et l’intérêt d’une certification MID dans certains montages, ainsi que l’idée qu’une configuration multi-lots peut aller jusqu’à « 7 sous-compteurs » dans un exemple. Retenez surtout l’esprit : plus vous découpez, plus vous devez être carré sur la mesure et l’archivage.

Ce que vous devez absolument éviter : les signaux d’alerte qui déclenchent une contestation

La contestation naît rarement d’un désaccord abstrait. Elle naît d’un montant inattendu, d’un calcul illisible, ou d’un sentiment de méthode « à l’avantage du bailleur ». On croise aussi des exemples de rappels élevés qui créent l’effet bombe, comme un rappel total de 2 293 euros dont 1 900 euros d’électricité, ou encore une facture très élevée type 6 000 euros avec variation + 66%. Sans discussion sur la cause, ces ordres de grandeur illustrent surtout un point : si vous laissez dériver et que vous réclamez tard, la relation se rigidifie.

Refacturation automatique sans justificatifs : vous demandez un paiement sans factures, sans périodes, sans calcul lisible.
Majoration ou frais fixes additionnels : tout ce qui ressemble à une marge sur le kWh ou à une « revente ».
Rappel tardif important : même si vous êtes dans votre droit, l’absence d’anticipation et de transparence vous fragilise.

Votre rétroplanning de bailleur : documents, preuves, et calendrier de transparence

Si vous ne devez retenir qu’une méthode de sécurisation, c’est celle-ci : vous alignez le bail, le mode de charges et les preuves. Du côté des documents, conservez les factures d’électricité, les périodes couvertes, l’identifiant PRM/PDL si vous l’avez, les relevés, et les photos d’index aux moments clés (entrée, sortie).

Si vous êtes en provision, cadrez le calendrier comme une routine : régularisation au moins annuelle, décompte un mois avant, et justificatifs disponibles pendant 6 mois. En cas de désaccord, vous gagnez du temps parce que votre demande est immédiatement vérifiable. Et si vous déléguez la gestion locative, appliquez la même logique contractuelle aux délais de reversement des loyers par une agence, pour éviter les mauvaises surprises de trésorerie.

Si le locataire conteste ou ne paie pas : régler sans aggraver le conflit

Le bon réflexe, avant d’écrire, c’est de constituer votre dossier. Rassemblez les factures, les périodes, les relevés, les photos d’index, l’état des lieux, et un calcul compréhensible : prorata, clé de répartition, absence de marge. Ce travail en amont change tout, parce qu’il transforme une « demande » en demande vérifiable.

Ensuite, restez sur une chronologie simple : échange, demande documentée, proposition d’échéancier si besoin. Si la situation se tend, la suite logique passe par la mise en demeure puis la conciliation. Et si le litige porte sur l’électricité en tant que fourniture, le Médiateur national de l’énergie peut être sollicité dans certaines limites.

Gardez en tête la grille de lecture déjà vue : un juge peut écarter une clause (référence au 2 octobre 2013), tout en retenant qu’une consommation prouvée doit être indemnisée. Autrement dit, votre meilleure protection n’est pas une formule agressive au contrat, c’est un dossier clair, des preuves, et une méthode constante.

« Sur l’électricité, votre sécurité juridique tient rarement à une phrase dans le bail. Elle tient à trois choses: un mode de paiement cohérent, des justificatifs accessibles, et des relevés qui rendent la consommation incontestable. »

À retenir avant de signer ou de modifier votre bail

Si vous avez un compteur individuel, la voie la plus robuste est de laisser le locataire choisir son fournisseur et mettre l’électricité à son nom. Si vous êtes en meublé, le forfait peut être pratique, à condition qu’il reste proportionné et parfaitement clair sur ce qui est inclus. Si vous fonctionnez en provision, respectez le trio qui évite 80 % des conflits : régularisation au moins annuelle, décompte un mois avant, justificatifs disponibles 6 mois. Et, plus largement, avant de signer, assurez-vous aussi d’être au clair sur les frais d’agence en location, pour éviter de découvrir des montants contestables une fois le bail en place.

Et si vous êtes dans un cas où vous ne pouvez pas individualiser, ne vous contentez pas d’« arranger » : mesure, répartition lisible, pas de marge, et une rédaction prudente, parce que la refacturation peut être fragilisée par la jurisprudence du 2 octobre 2013. Un oubli ici peut coûter cher, non par la somme elle-même, mais par le temps perdu et la relation locative abîmée.