Coefficient d’occupation des sols, constructibilité et PLU : ce qui a changé depuis la loi ALUR et comment s’y retrouver
Vous lisez encore « COS » dans un PLU ou un acte, et vous vous demandez ce que vous pouvez vraiment construire. Retenez l’essentiel : le COS est un ratio entre surface de plancher et surface du terrain, mais depuis la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, article 135), il n’est en principe plus la règle opposable qui fixe votre constructibilité.
Comprendre le COS sans se tromper de calcul
Le COS, « coefficient d’occupation des sols », servait à piloter la densité, donc le volume constructible et, indirectement, la valeur foncière. Deux formules suffisent pour lire un chiffre sans l’interpréter au hasard :
- COS d’un terrain = surface de plancher existante ÷ surface du terrain.
- Surface constructible maximale = COS × surface du terrain.
En pratique, un coefficient de 0,4 permettra de construire 200 m² de plancher sur un terrain de 500 m². Sur un terrain de 1 000 m2, 1 000 m2 × 0,4 = 400 m2. Et 1000 x 0,10 = 100 m2. Le cas extrême existe aussi : avec un COS de 3, sur 1000 mètres carrés, cela donne 3000 mètres carrés de plancher.
| Surface du terrain | COS | Surface maximale théorique |
|---|---|---|
| 500 m² | 0,3 | 150 m² |
| 800 m² | 0,5 | 400 m² |
| 1 000 m² | 0,4 | 400 m² |
| 1 200 m² | 0,6 | 720 m² |
Le point de contrôle : certains documents anciens parlent de SHON (ancienne référence) alors qu’aujourd’hui on raisonne en surface de plancher. Et ne recopiez pas un calcul incohérent du type « 800 x 0,2 = 160 m2 » si le texte autour parle d’autre chose : vous devez vérifier la règle, pas seulement l’opération.
COS et CES : la confusion qui fait dérailler un projet
Il faut distinguer COS et CES. Le COS vise la surface de plancher totale, étages inclus. Le CES mesure l’emprise au sol, la projection du bâtiment, sans compter les niveaux. Sur une même parcelle, un couple COS 0,33 et CES 0,11 signifie souvent « on peut monter en étages mais on ne peut pas plus s’étaler ». A l’inverse, COS 1,00 et CES 1,00 peut mener à une saturation au sol, et COS 3,00 avec CES 1,00 ouvre surtout la porte à la verticalisation, si la hauteur le permet.
Le risque classique, c’est de regarder uniquement un coefficient et d’oublier ce qui limite souvent davantage : hauteur maximale, implantation et retraits, gabarit, stationnement, espaces verts, coefficient de biotope.
Depuis ALUR : ce qui est opposable, et comment vérifier pour votre parcelle
Depuis la promulgation de la loi ALUR, le COS inscrit dans un PLU n’est plus opposable pour instruire un permis de construire ou une déclaration préalable. Des cas transitoires existent, notamment des conventions de transfert de COS signées avant l’entrée en vigueur, et des POS non transformés en PLU qui maintiennent certaines règles jusqu’à remplacement. Un oubli ici peut coûter cher : le non-respect des règles de constructibilité peut aller jusqu’à la démolition.
- Demandez un certificat d’urbanisme avant achat ou compromis : c’est l’outil qui sécurise la règle applicable.
- Récupérez le PLU/PLUi (règlement de zone et annexes) et repérez ce qui est actif : CES, hauteur, implantation, gabarit, biotope, servitudes.
- Vérifiez la version : dates de mise à jour (exemples typiques : octobre 2017, dernière modification mai 2025) et cohérence avec l’article 135.
Camille: « Avant d’aller plus loin, je vous conseille de traduire les règles du PLU en un scénario simple d’emprise et de niveaux. Un coefficient isolé rassure, mais un projet se valide sur un ensemble de limites. »
