Augmenter le loyer d’une passoire thermique en 2026: ce que la loi autorise vraiment et ce qui est interdit
Vous pouvez augmenter le loyer d’un logement classé F ou G uniquement si vous sortez réellement de ce classement, preuves à l’appui. Dans les faits, depuis le 24 août 2022, la règle de base est un gel des loyers : pas de révision, pas de hausse au renouvellement, pas de hausse entre deux locataires tant que le logement reste une passoire thermique. L’enjeu, pour vous bailleur, est de sécuriser le bon document (un DPE valide) et le bon moment (souvent après travaux) pour éviter une hausse annulée et un remboursement.
Le point à vérifier en premier : êtes-vous soumis au gel des loyers ?
Le principe est simple : depuis le 24 août 2022, un logement classé DPE F ou G est soumis à un gel des loyers. Le cadre vise trois moments où les erreurs sont fréquentes : en cours de bail, au renouvellement, et lors d’une remise en location. Le texte de référence est le décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022, dans la logique de la loi Climat et Résilience (référence à l’article 159).
Ce que « gel » signifie concrètement est très opérationnel : vous ne pouvez pas appliquer la révision IRL, vous ne pouvez pas augmenter « au changement de locataire », et vous ne pouvez pas majorer au renouvellement tant que l’étiquette reste F ou G. Le risque classique, c’est de penser que l’indexation annuelle est automatique parce qu’une clause IRL est au bail : sur une passoire thermique, cette clause est neutralisée.
Il faut distinguer les baux concernés. Des exceptions existent, notamment les baux commerciaux ou professionnels, les meublés touristiques et le bail mobilité. Pour un bail d’habitation « classique », c’est bien le gel qui doit guider votre décision avant d’aller plus loin.
Le point de contrôle DPE : étiquette, décence énergétique et validité du diagnostic
Deux notions se superposent, et c’est souvent là que les problèmes commencent : l’étiquette DPE (F ou G) et la décence énergétique. Une passoire thermique correspond aux classes F et G. Mais, depuis le 1er janvier 2023 en France métropolitaine, un seuil de décence énergétique s’ajoute : la consommation d’énergie finale doit être inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Au-dessus de ce seuil, le logement est réputé non décent, situation parfois évoquée comme « G+ ».
Si vous avez un DPE qui se situe près des limites, prudence : des repères de seuils existent (par exemple F et G avec des valeurs en kWh/m²/an), mais des divergences peuvent circuler. Le bon réflexe, c’est de vous appuyer sur le diagnostic effectivement annexé, et de vérifier les informations via l’Observatoire DPE ADEME pour la traçabilité et la cohérence.
Le point sensible, c’est la validité du DPE. Un DPE réalisé entre 01/01/2018 et 30/06/2021 est valable jusqu’au 31/12/2024. Un DPE réalisé entre 01/01/2013 et 31/12/2017 n’est plus valable après le 31/12/2022. Autrement dit, un diagnostic trop ancien ou expiré ne vous protège pas, et il fragilise immédiatement toute tentative de hausse.
Enfin, un DPE absent ou vierge est une zone rouge (sur la régularisation d’une absence de DPE et les exceptions, mieux vaut être au clair). Vous ne pouvez pas démontrer le respect du seuil de décence énergétique, et le logement est réputé indécent à la première reconduction tacite postérieure au 01/01/2023. Ce que cela implique vraiment : hausse bloquée, contestation facilitée, et dossier locatif plus difficile à défendre.
Sur le plan documentaire, l’obligation d’annexer le DPE au bail existe (référence à l’article L.126-29 du CCH, avec les articles liés cités). Ce n’est pas qu’une formalité : en cas de désaccord, c’est un des premiers documents demandés.
Dans quels cas la hausse est interdite : les trois moments où ça dérape le plus
Le gel s’applique à des situations très concrètes. D’abord, en cours de bail : toute majoration issue de la révision IRL est interdite tant que le logement reste F ou G. Sur un bail nu, souvent conclu pour 3 ans puis reconduit tacitement, le gel se retrouve au quotidien : même si l’IRL augmente, votre loyer reste bloqué.
Ensuite, au renouvellement : même en zone tendue, un logement F ou G ne peut pas être majoré au moment où vous proposez un nouveau bail. Enfin, entre deux locataires : la remise en location n’ouvre pas un droit automatique à revaloriser si le logement est encore classé F ou G.
Ensuite, au renouvellement : même en zone tendue, un logement F ou G ne peut pas être majoré au moment où vous proposez un nouveau bail. Enfin, entre deux locataires : la remise en location, après la remise en état du logement, n’ouvre pas un droit automatique à revaloriser si le logement est encore classé F ou G.
- Interdit : réviser le loyer par l’IRL si le logement est DPE F ou G.
- Interdit : augmenter au renouvellement tant que l’étiquette reste F ou G.
- Interdit : augmenter entre deux locataires si le logement est toujours F ou G.
Les dates à intégrer dans votre calendrier de bailleur
Pour un propriétaire bailleur, la vraie question n’est pas seulement « puis-je augmenter ? », mais « pourrai-je encore louer, et quand ? ». Le calendrier d’interdiction progressive de mise en location est un repère de pilotage des travaux et de la rentabilité.
Trois échéances structurent le marché : 1er janvier 2025 (interdiction de louer les logements DPE G), 1er janvier 2028 (interdiction progressive de louer les DPE F) et 1er janvier 2034 (interdiction progressive de louer les DPE E). Ajoutez le repère du 1er janvier 2023 sur le seuil de décence à 450 kWhEF/m²/an pour les logements les plus énergivores.
Le périmètre géographique compte aussi. Le gel des loyers a été étendu aux territoires d’Outre-mer au 1er juillet 2024 (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte). Le bon réflexe : vérifier votre localisation avant d’envoyer un courrier de révision ou de relocation.
Augmenter après travaux : le seul chemin défendable
Si vous cherchez une hausse durable et contestable le moins possible, vous devez raisonner en trois blocs : travaux d’amélioration, preuve, procédure. L’idée est simple : la hausse redevient envisageable si les travaux permettent un gain de classe démontré, typiquement en passant au moins en classe E.
La pièce maîtresse est le nouveau DPE réalisé après travaux. Sans ce DPE post-travaux, vous restez dans une zone grise, car votre hausse peut être contestée sur un point très basique : « le logement est-il vraiment sorti de F ou G ? ». Du côté de l’usage, cela vous protège aussi : vous ne vendez pas une promesse, vous documentez un résultat.
Un point à trancher en 2026: certains logements peuvent voir leur étiquette s’améliorer au 1er janvier 2026 avec le changement de coefficient électricité (2,3 vers 1,9). Il est aussi prévu une mise à jour gratuite dans certains cas. En pratique, vous devez vérifier si votre bien est concerné et si la mise à jour suffit à sortir du F ou du G. Tant que la sortie n’est pas démontrée, le gel reste le cadre.
Calculer le seuil de travaux et un plafond de hausse : un exemple qui évite les erreurs
Pour justifier une hausse « après travaux », un seuil de justificatifs est cité : le coût total des travaux doit atteindre au moins la moitié de la dernière année de loyer, soit 6 mois de loyer. Ce point change la décision, parce qu’il impose de chiffrer, de conserver les factures, et de vérifier que les travaux réalisés correspondent bien à une logique d’amélioration.
Exemple imposé : si votre loyer mensuel est de 800 €, le minimum de travaux à justifier est de 4 800 € (800 x 6). Ensuite, un plafond de hausse annuelle est cité (notamment en zone tendue ou selon la situation du bail) : hausse annuelle maximale égale à 15 % de la moitié d’une année de loyer. Avec le même exemple, la moitié d’une année de loyer est 4 800 €, donc la hausse annuelle maximale est 720 € (15 % x 4 800 €).
| Élément | Règle pratique | Exemple avec 800 € / mois |
|---|---|---|
| Seuil minimal de travaux | Travaux >= loyer mensuel x 6 | 4 800 € |
| Base de calcul | Moitié d’une année de loyer | 4 800 € |
| Plafond annuel cité | 15 % de la base | 720 € / an |
Attention à la surcouche locale : même si le gel est levé parce que le logement sort de F ou G, vous pouvez rester plafonné par l’encadrement des loyers si votre commune est concernée. Un repère est souvent avancé autour d’environ 1 400 communes, mais la vérification doit être faite au cas par cas, car c’est le territoire réel qui compte pour votre bail.
La procédure au renouvellement : le bon ordre qui sécurise
Une hausse justifiée par travaux se joue aussi sur le formalisme. Si vous passez par le renouvellement, vous devez envoyer votre proposition 6 mois avant la fin du bail. Le locataire a ensuite 2 mois pour répondre. Un oubli ici peut coûter cher : même avec des travaux réels, un mauvais calendrier ou un dossier incomplet peut fragiliser la hausse.
- À joindre : justificatifs de travaux, nouveau DPE, méthode de calcul de la hausse.
- À préciser : règles locales (zone tendue, encadrement des loyers si applicable).
- À prouver : travaux réalisés et payés, montant au moins égal à 6 mois de loyer.
Mon repère de bailleur prudent: avant d’envoyer une hausse, je veux pouvoir répondre en une minute à trois questions simples: quel DPE est au bail, quel DPE après travaux, et quelles factures prouvent le montant et la nature des améliorations.
J’ai déjà vu un dossier se tendre parce que le propriétaire avait fait des travaux, mais n’avait pas refait le DPE tout de suite. Le locataire, lui, ne voyait qu’une chose : une hausse demandée alors que l’étiquette au bail restait F. Ce type de décalage se corrige facilement si vous anticipez le diagnostic post-travaux et si vous archivez les pièces.
Cas limites à anticiper : DPE expirant, copropriété, charges et contestations
Si votre DPE date de la période 01/01/2018 au 30/06/2021, il expire au 31/12/2024. En 2026, il est donc hors-jeu. Le point à vérifier en premier est simple : ne basez jamais une hausse sur un diagnostic expiré, et ne laissez pas un DPE vierge ou absent s’installer. Cela ouvre une voie directe de contestation, y compris sur la décence.
En copropriété, il faut distinguer ce que vous maîtrisez (travaux privatifs, par exemple fenêtres, ventilation, isolation intérieure — et, côté locataire, certaines solutions d’isolation réversibles en location) et ce qui dépend de l’assemblée générale (façade, toiture, chauffage collectif). Une règle pratique est citée : le juge ne peut pas ordonner certains travaux dépendant de la copropriété si vous démontrez vos diligences et l’impossibilité d’obtenir les résolutions nécessaires (référence à l’article 20-1 de la loi du 6/07/1989, tel que cité). Conservez donc convocations, procès-verbaux, votes, devis et courriers au syndic : c’est votre preuve de bonne foi et de suivi.
Autre confusion fréquente : loyer et charges récupérables. Les provisions sur charges se régularisent annuellement, mais elles ne doivent pas servir à contourner un gel. Et même si vous avez une clause IRL et un calcul théorique d’indexation, le gel pour F ou G neutralise la révision tant que le logement reste une passoire thermique.
Si le locataire conteste, la voie amiable existe : la Commission départementale de conciliation peut être saisie sur une hausse, la décence, les travaux ou le DPE. En contentieux, la juridiction est le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), avec des pouvoirs concrets : ordonner des travaux, une baisse ou une suspension du loyer, une consignation, ou des dommages-intérêts. Côté pratique, le locataire continue de payer tant qu’aucun jugement ne reconnaît l’indécence, ce qui n’empêche pas un rattrapage ensuite si la hausse est jugée illégale.
Du côté des aides, un levier pèse sur le bailleur si le logement est non décent : l’aide peut ne pas être versée au bailleur, sans pénaliser le locataire. Il existe un mécanisme de conservation des aides sur une durée maximale de 18 mois (avec prolongation possible selon cas), et l’aide peut être restituée au bailleur si les travaux sont réalisés dans les délais. Au-delà, les aides conservées ne sont pas restituées, ce qui rend un calendrier de rénovation énergétique particulièrement important.
Sanctions et documents : ce qui vous protège en cas de contrôle ou de litige
La sanction la plus fréquente reste très concrète : annulation de l’augmentation et remboursement du trop-perçu, parfois avec des dommages-intérêts. À cela peuvent s’ajouter des amendes administratives dans des cas précis, notamment en cas de manquement à l’information DPE dans les annonces (jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale). Des montants sont aussi cités pour le non-respect du gel des loyers (jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale), avec un rôle possible de contrôle de la DGCCRF. Si vous ne voulez pas dépendre d’une interprétation, la meilleure protection est un dossier propre, daté, cohérent.
- DPE : numéro, date, diagnostiqueur, vérification via l’Observatoire DPE ADEME.
- Travaux : devis signés, factures acquittées, attestations (artisan, matériaux, performances).
- Bail et procédure : clause IRL, date d’échéance, courrier envoyé à 6 mois, accusés de réception.
Si vous deviez ne retenir qu’un arbitrage pour 2026, c’est celui-ci : tant que votre logement est F ou G, vous êtes dans le gel et toute hausse est un mauvais risque. Le bon ordre est de sécuriser un DPE valide, planifier des travaux capables de vous faire sortir du classement, refaire un DPE post-travaux, puis formaliser la hausse au bon moment avec les calculs et les pièces. C’est ce détail qui protège : vous n’essayez pas « d’augmenter », vous démontrez que le logement n’est plus une passoire thermique et que la hausse repose sur une amélioration documentée.
